Provisionsfrei mieten. Vor- und Nachteile des Bestellerprinzips.
Lange schon in der Diskussion gibt es mit dem Bundesratsbeschluss vom 27.03.2015 eine neue Regelung betreffend die bei der Immobiliensuche anfallende Maklerprovision bzw. Maklercourtage. Das Gesetz tritt ab 1. Juni in Kraft und wird von „Benachteiligten“ z.B. dem Immobilienverband Deutschland, der die Makler vertritt, kritisiert. Vor- und Nachteile des Bestellerprinzips für Mieter, Vermieter und Makler in unserem Artikel. Ist das Mieten ohne Provision jetzt ebenso möglich, wie das Mieten ohne Kaution?
Bisherige Regelung zur Maklerprovision.
Die Höhe der Maklerprovision beträgt max. 2 Kaltmieten + Mehrwertsteuer (gesetzliche Regelung) und war in jedem Fall vom Mieter zusätzlich zur Kaution zu zahlen, sofern ein Makler beauftragt wurde. Fair war diese Regelung nicht immer, sicherte Maklerbüros und Immobilienfirmen jedoch hohe und garantierte Einnahmen, sofern mit Investoren und Eigentümern Kooperationen bestanden.
Dem Mieter wurden neben ständig steigenden Mieten mit Maklerprovision (2 Kaltmieten) und Mietkaution (bis 3 Kaltmieten) jedoch mit bis zu 5 Kaltmieten extra aus der Tasche gezogen. Ein Grund, warum sich viele Mieter für eine Mietkautionsbürgschaft entscheiden, um wenigsten ein Kostenpaket nicht in einer Summe zahlen zu müssen.
Neue Regelung zur Maklerprovison.
Jetzt (ab 01.06.2015) gilt das Bestellerprinzip - ein unglückliches Wort. Die neue Gesetzgebung zur Maklerprovision entspricht dem ganz normalen Geschäftsgebaren der freien Wirtschaft. Derjenige, der einem Makler oder einem Immobilienbüro einen Auftrag zur Wohnungssuche (Mieter) oder zur Vermietung von Eigentumswohnungen oder Häusern (Vermieter) gibt, zahlt auch die Maklerprovision. Das Mieten ist für den Mieter jetzt im Fall, dass der Vermieter den Makler beauftragt provisionsfrei.
Konsequenzen des Bestellerprinzips für Makler.
Das Geschäft der vielen Makler dürfte sich zuerst deutlich verschlechtern. Hausbesitzer und Immobilienfirmen werden sich genauer überlegen, ob sie einen Makler mit der Vermietung der Wohnungen beauftragen. Es ist zu erwarten, dass einige Vermieter in Eigenregie versuchen, ihre Wohnungen an den Mann zu bekommen, um die Maklerprovision zu sparen. Natürlich ist auch das mit Kosten verbunden. Der Vermieter muss Exposés erstellen, sowie Anzeigen in den diversen Immobilienportalen und Anzeigenmärkten schalten und veröffentlichen. Die Wohnungen müssen besichtigt und die Mieter auf ihre Liquidität geprüft werden.
Der Markt wird es regeln. Einigen Vermietern sollte dieser Vermietungsaufwand zu groß sein. Diese werden die Dienstleistung der Makler nach dieser Erkenntnis wieder zu schätzen wissen und die Maklerprovision für deren Dienstleistung zahlen. Andere gerade in Ballungsgebieten mit hoher Nachfrage sollten die Wohnungen auch ohne Makler mit wenig Aufwand an den Mann / Frau bringen können.
Generell müssen sich die Makler mehr anstrengen, den Vermieter mit gutem Service und hoher Fachkompetenz von den eigenen Leistungen überzeugen. Makler mit einer guten Ausbildung, langjähriger Erfahrung und einem guten Namen und vielen Kontakten sollten nach wie vor ihre Aufträge von der Vermieterseite erhalten.
Zusammenfassung:
- Einige Vermieter werden suchen, die Provision zu sparen und in Eigenregie vermieten. Das Geschäft der Makler wird sich bereinigen.
- Für Makler wird es immer wichtiger, eine qualifizierte Ausbildung (Immobilienfachwirt) zu haben und dem Vermieter eine qualitativ hochwertige Dienstleistung anzubieten.
Unsere Meinung: Man sollte glauben, der Maklerbranche gehe nichts verloren, statt vom Mieter kommt das Geld jetzt vom Vermieter. Die Angst besteht jedoch darin, dass Hausverwaltung oder der Investor mit seinen vielen neu zu vermietenden Wohnungen auf die Leistung des Maklers verzichten und die Wohnungen selbst vermitteln. Gerade die schlechten, wenig qualifizierten Makler und die am meisten von der bequemen und einträglichen Regelung profitiert haben, sind für die Besitzstandswahrung und haben angekündigt, gegen das Bestellerprinzip zu klagen. Unserer Meinung nach ist die Neureglung der Maklercourtage überfällig und entspricht den marktwirtschaftlichen Prinzipien von Angebot und Nachfrage.
Konsequenzen der neuen Provisionsregelung für den Mieter.
Für Mieter besteht jetzt die Möglichkeit, provisionsfrei zu mieten. Das ist ein klarer Kostenvorteil gegenüber der Altreglung. Doch es gibt auch negative Aspekte. Sollte der Vermieter in Eigenregie ohne Makler der Ansprechpartner des Mieters bei der Wohnungssuche sein, geht die Objektivität verloren. Der Vermieter wird kleine Mängel der Wohnung eher versuchen zu vertuschen als ein Makler, der erstens seinen guten Namen nicht gefährden will und zweitens nicht zwingend nur die eine Wohnung dem Mieter anbietet. Zudem haben Makler bessere Kenntnisse über den Wohnungsmarkt und die Mietpreise und können den Wohnungssuchenden besser beraten.
Beauftragt und bezahlt eine Immobilienfirma zur Vermittlung ihres Wohnungsbestandes einen Makler, ist mit einer angepassten Vertragsgestaltung z.B. längeren Mindestmietzeiträumen zu rechnen. Die erneut zu zahlende Maklergebühr bei notweniger Neuvermietung infolge einer Kündigung schon nach wenigen Monaten soll so vermieden werden.
Vor- und Nachteile Mieter:
- Jetzt teilweise provisionsfreies Mieten möglich.
- Beratungsqualität und objektive Bewertung der Wohnung sinken, wenn der Vermieter selbst makelt.
- Die Mindestmietdauer im Mietvertrag kann hoch angesetzt sein, wenn der Vermieter den Makler bezahlt hat.
- Schlechtere Chancen für Studenten und Wohnungssuchende auf Zeit.
Unser Tipp für Mieter: Du solltest dich bei einem Wohnungsangebot zuerst informieren, wer dir bei der Besichtigung gegenübersteht und ob Du die Kosten für den Makler bezahlen musst. Für dich ist es nicht auf den ersten Blick ersichtlich, ob der Makler beauftragt wurde und die Wohnung so provisionsfrei ist. Sei etwas skeptischer, wenn die Besichtigung direkt mit dem Vermieter erfolgt. So objektiv und kompetent wie bei einem guten Makler ist die Beratungsleistung nicht zu erwarten.
Gilt das Bestellerprinzip auf für den Verkauf von Immobilien?
Nein, beim Immobilienverkauf gilt nicht das Bestellerprinzip. Je nach Bundesland teilen sich Käufer und Verkäufer die max. 7,14 % Maklerprovision oder der Käufer muss komplett den Makler bezahlen. Es gelten länderspezifische Regelungen. Unsere Meinung nach sollte die Bundesregierung hier ebenfalls das Bestellerprinzip einführen. Das wäre logisch und konsequent.
Glossar - Aufgaben eines Immobilienmaklers
- Unterhält Kontakte zu Vermietern, Eigentümern und Bauträgern. Erstellt für Vermieter professionelle Konzepte.
- Pflegt ein Portfolio aus unterschiedlichen Miet- bzw. Kaufobjekten im privaten aber auch im gewerblichen Bereich.
- Objektive Präsentation und Vermittlung an Mieter oder Käufer der Immobilien. Beratung zu Energieeffizienz und Gebäudetechnik.
- Liquiditätsprüfung bzw. Bonitätsprüfung der Mieter.
- Unterstützung der Mieter bei Vertrags- und Finanzierungsfragen, Vorbereiten der Mietverträge.
- Sachgerechte Informationen zu Finanzierungen, Mietkautionsbürgschaften und zur Provisionsregelung für Makler.
Auch im bautechnischen Bereich sollte mehr als Grundwissen vorhanden sein. Auf Fragen zur Energieeffizienz, zu Wärmeschutzverordnungen oder nach ISO - Richtlinien kann der Mieter kompetente Antworten erwarten. Um diese Aufgaben professionell ausführen zu können, ist eine Ausbildung als Immobilienkaufmann bzw. Immobilienkauffrau von Vorteil und hoffentlich bald gesetzlich vorgeschrieben. Es würde helfen, den etwas schlechten Ruf der Immobilien-Vermittlungsbranche zu verbessern.
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